Что входит в предчистовую от застройщика
Типичный white box в новостройках Новосибирска: выровненная стяжка пола, оштукатуренные стены, разведённые трубы и кабели без финишных розеток и сантехники, иногда — межкомнатные двери без наличников.
Не входит: плитка, обои, краска, ламинат, кухня, сантехника, светильники, чистовая электрика (выводы без устройств). Это не «почти готовая» квартира — это подготовка для вашего дизайна.
- Стяжка — часто с перепадами до 5–8 мм на 2 м
- Штукатурка — грубая, под финишную шпаклёвку
- Электрика — кабель без группировки по потребностям
- Сантехника — гильзы без коллектора и фильтров
Предчистовая vs чистовая от застройщика
Чистовая — обои, пол, базовая сантехника «для заселения». Предчистовая — дешевле на входе, но все финишные работы на вас. Переделка чистовой застройщика часто начинается с демонтажа — это отдельный сценарий.
Сравнение чистовой отделки застройщика — в отдельной статье. Здесь фокус на white box: вы не платите за демонтаж чистовой, но закрываете полный чистовой цикл.
Что проверить на приёмке white box
Влагомер стяжки: влажность выше 4% — финишный пол не клеить. Перепады пола — лазерным нивелиром, норма для финиша — 2 мм на 2 м.
Штукатурка: трещины, пустоты при постукивании, отсутствие грунтовки. Электрика: сечение кабеля, наличие УЗО, соответствие схеме. Сантехника: уклон канализации, герметичность гильз.
Все дефекты — в акте приёмки до вашего ремонта. Нормы и чек-лист — в статье о приёмке у застройщика.
Порядок работ после предчистовой
1. Проект или ТЗ: розетки, свет, мебель, сантехника. 2. Доработка электрики и сантехники до штукатурки. 3. Гидроизоляция санузла. 4. Финишная шпаклёвка и грунтовка. 5. Плитка в мокрых зонах. 6. Напольные покрытия. 7. Чистовая: покраска, двери, свет, сантехника.
Перегородки и несущие — до электрики. Чистовую — только после приёмки черновой. Этапы — в статье «Этапы ремонта квартиры».
Бюджет и сроки
Чистовая отделка поверх предчистовой — не «косметика»: это полный финишный цикл. Ориентир К4 ГРУПП: от 25 000 ₽/м² на капитальный под ключ с доработкой инженерии, от 15 000 ₽/м² — если электрика и стояки в норме и нужны только пол, стены и сантехника.
Студия 30 м² — от 625 000 ₽ капитального, однушка 38 м² — от 875 000 ₽. Кейсы: 46 м² — 720 000 ₽, студия 34 м² — 850 000 ₽, двушка 57 м² — 1 653 000 ₽. Сроки: 1,5–3 месяца с учётом усадки монолита.
Резерв 10–15% — на доработку стяжки и электрики после вскрытия. Точная смета — после выезда замерщика за 1 день.
Типичные ошибки
Инженер К4 ГРУПП на замере оценит качество предчистовой и даст постатейную смету — без скрытых доплат после аванса.
- Клеить ламинат на «сырую» стяжку застройщика
- Не доработать электрику до шпаклёвки — потом штробить готовые стены
- Пропустить гидроизоляцию в санузле «потому что стяжка есть»
- Сравнивать смету white box с ценой «квартиры с чистовой» без учёта объёма работ
Контрольные точки white box
Влагомер стяжки до 4% — ламинат и клей не клеить на влажное основание.
Электрика: сечение кабеля, УЗО, выводы под вашу схему розеток — до финишной шпаклёвки.
Гидроизоляция санузла — даже если застройщик «уже сделал стяжку».