Что вы получите на выходе
Квартира с доработанной стяжкой и стенами застройщика, полной разводкой электрики и сантехники, гидроизоляцией санузла и чистовой отделкой — готова к заселению.
Застройщик сдаёт бетон или white box — вы закрываете полный цикл до финиша.
Что обычно сдаёт застройщик
Варианты: чистый бетон, предчистовая (white box) или чистовая «для заселения». Без отделки — полный цикл: стяжка, штукатурка, инженерия, финиш.
Приёмка квартиры: что проверить до отделки
Стяжка — главный объект: перепад по правилу 2 м не более 2 мм, трещины шире 1 мм — претензия застройщику. Стены: зазор под правилом 2 м не более 4 мм.
Окна, щиток с заземлением, давление в стояках, вентиляция — всё фиксируйте в акте до вложений в отделку.
- Ровность стяжки и стен
- Окна и входная дверь
- Электрика и заземление
- Сантехника и стояки
- Вентиляция
- Трещины в конструкциях
Усадка: какие работы когда
Монолитный дом активно «садится» 12–18 месяцев после сдачи. Трещины в стыках стен и небольшие перепады пола на этом этапе — норма.
Можно раньше: разводка электрики, сантехники, выравнивание стен. Отложить: натяжные потолки с закладными, керамогранит крупного формата, тяжёлые перегородки — до оценки инженером на замере.
- Черновая и инженерия — через 1–3 месяца после сдачи дома
- Тяжёлая чистовая — часто через 6–12 месяцев
- Заказ кухни — после финального замера стен
- Стяжка 50–60 мм сохнет 21–28 дней перед полом
Черновая и инженерия в новостройке
Базовая стяжка и штукатурка застройщика часто требуют доработки: перепады, слабые углы, неверная геометрия под плитку. При перепадах 10–20 мм нужна дополнительная стяжка — определяет инженер с нивелиром на замере.
Электрику проектируют с нуля: отдельные линии на духовку, варочную, стиральную машину, кондиционеры. Сантехника — коллектор, гидроизоляция санузла с заведением на стены от 1,8 м.
Бюджет и сроки
Капитальный в новостройке: от от 25 000 ₽/м². Студия 34 м² — кейс 850 000 ₽. Срок — 2–3 месяца без учёта ожидания усадки на чистовую. Студия 34–36 м² — от 2 месяцев, двушка 55–60 м² — 3–4 месяца.
Ошибки, характерные для новостроек
Три промаха обходятся дороже, чем во вторичке: чистовая до усадки, пропуск дефектов на приёмке, недостаточная электрика.
- Чистовая с тяжёлыми покрытиями до завершения усадки
- Дефекты застройщика не внесены в акт
- 3–5 розеток вместо 30–50 точек
- Кухня заказана до финального замера стен
- Экономия на выравнивании стяжки застройщика
- Клеить пол на сырую стяжку
- Пропустить гидроизоляцию в санузле
Чек-лист ремонта новостройки
Отмечайте пункты по ходу работ — так не пропустите этапы, специфичные именно для новостройки.
- Акт приёмки с дефектами у застройщика
- Оценка усадки и календарный план
- Смета с учётом доработки поверхностей ЖК
- Полная разводка электрики и сантехники
- Гидроизоляция принята до плитки
- Чистовая после высыхания стяжки
- Акт сдачи и гарантия 2 года
Контрольные точки в новостройке
На приёмке уточните дату заливки стяжки — в новосибирских ЖК зимой её сдают «сырой», и срок высыхания увеличивается. Трещины шире 1 мм и пустоты при простукивании — в акт с фото, иначе застройщик откажет в устранении.
Усадка активна 12–18 месяцев: черновую и инженерию можно стартовать через 1–3 месяца, натяжные потолки и крупный керамогранит — после оценки на замере. Углы комнат при усадке смещаются на 5–10 мм — замер кухни только после финишного выравнивания стен.
Застройщик выводит 3–5 розеток — заложите отдельные линии на духовку, варочную, стиральную машину и кондиционеры до штукатурки. Гидроизоляцию в санузле проверяйте и принимайте до укладки плитки — в типовых ЖК её часто делают формально.